Анализ вторичного и первичного рынка

10.12.2007

Рынок жилья города Сочи достиг состояния временной стабильности. За истекший год цены в городе увеличились практически в два раза и достигли уровня в 4195$ за квадратный метр. Одним из факторов, который подхлестнул рост цен в городе, стало объявление Олимпиады. За месяц до и месяц после решения МОК цены росли по 10% в месяц. В итоге со дня объявления Сочи олимпийским городом цены выросли на 39,6%. Однако, пройдя цикл насыщения, цены остановились. Рост за ноябрь месяц составил 2,5%. Первые оценки данных декабря показывают дальнейший процесс замедления роста цен. Остаточный рост цен связан с «квази» подорожанием в прайс-листах, чисткой их риелторскими агентствами и изъятием квартир, хозяева которых не откликаются на запросы. В условиях ажиотажа этим заниматься было некода.

Ситуация не так проста как кажется на первый взгляд. Остановка роста цен сопровождается изменением функционирования самого рынка недвижимости города. Главным и определяющим все на рынке города, отныне становится не рынок, не политика застройщиков и даже не политика властей. Хозяином города становится государственная корпорация. Если раньше цены на жилье росли за счет схемы расселения, которую использовали крупные застройщики для освобождения участков, то теперь ту же схему будет использовать новая корпорация, однако, с большим размахом и неясным пока механизмом компенсации.

Это накладывает на развитие городского рынка момент неопределенности. Госкорпорация не развернула свою работу, но, о ее планах в городе уже ходят слухи. Администрация города, по сути, отстранена от руководства процессом. Ясно одно, крупные инфраструктурные проекты: строительство дорог, развязок, инженерных коммуникаций потребует "расчистки" городской застройки. Например, проходят слухи, что "будут сносить левую сторону улицы N или L" - покупатели в таких условиях повременят с покупкой.

Другим моментом неопределенности и рисков, становится разновекторность планов госкорпорации и планов застройщиков в городе в условиях ограниченности ресурсов. Так, ее до объявления Олимпиады в городе уже развернулось строительство около 50 объектов нового высотного строительство. Всего же в очень дальних планах компаний, по оценке аналитика рынка Дмитрия Подгорнова, будет построено еще около 200 объектов. Для его завершения требуются не только деньги, но и строительные материалы, рабочие руки, техника. Вместе с тем, известно, что пропускная способность ж/дороги 200 вагонов в месяц и весь этот объем уже зафрахтовала Госкорпорация. Отметим, что даже для нее этого объема нужно в два раза больше – 400 вагонов в месяц. Если Госкорпорация будет строить морской порт и решать проблему ей под силу, то местным застройщикам – это гарантия дефолта по обязательствам перед покупателями.

Что же происходит сейчас? Сейчас момент неопределенности и рынок остался один на один с самим собою. Местные покупатели не предъявляют большой спрос, а продать квартиру застройщику под расселение пока затруднительно. Покупатели из других городов также в ожидании. По словам Дмитрия Подгорнова, новых покупателей на рынке почти не осталось. Если раньше некоторые покупатели из других городов покупали одну две квартиры, то теперь, они хотят их продать и купить другие – на рынке новостроек. Желающих много – продавать некому. Кроме того, увеличивается спрос на новостройки со стороны местных жителей. А для того чтобы купить квартиру нужно продать старую, поэтому сейчас, по мнению местных игроков рынка, складывается типичный рынок покупателя.

По нашему, мнению это окажет корректирующие воздействие на цены, в течение первого-второго квартала 2008 года. Глубину коррекции нащупает рынок. Однако, уже сейчас можно говорить о 5-6% от современного уровня. Вместе с тем, во втором полугодии рынок вернется на предыдущий уровень.

Дальнейшее развитие будет зависеть от того, какую политику займет руководство города и страны в отношении Сочи. Если запустят процесс активного брендирования территории и будет дана ясная концепция развития, с четкими планами что где будет построено, а не только для Олимпийских объектов, то для редевелопмента может быть привлечен частный капитал и частные инвесторы покупатели из других стран и падения уровня цен не будет происходить.

Пока же Сочи находится в очень сильном затрудении. С одной стороны - Олимпиада с ее приоритетами, с другой стороны Исчезающий курорт и превращение города в "дачу России", с третьей стороны голая декларация, что все таки это будет курорт. Сочи находится в состоянии неопределенности и слухов. Основная интрига будет развиваться в плоскости установления эффективной коммуникации всех этих трех стратегий развития города.

ИА DAILYSTROY будет дальше публиковать статистику данных по рынкам недвижимости Олимпийского города Сочи. Следить за тем, как меняются ценовые ориентиры по мере приближения спортивного праздника всегда интересно и полезно.